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¿Qué son y cómo funcionan las hipotecas inversas?

Última actualización 5.2.2021

Llegado el momento de la jubilación, muchas personas no cuentan con los ahorros suficientes para vivir de forma digna o como esperaban. Frente a esto, los bancos ofrecen lo que conocemos como hipotecas inversas, pero, ¿Qué son?, ¿Cómo funcionan?, ¿Qué requisitos debo cumplir?

miniatura de una casa junto a tres bloques de monedas

A estas alturas, son pocas las personas que no conocen la importancia de planificar su futuro, o, en este caso, su jubilación. De hecho, son muchos los expertos que sostienen que debemos empezar a ahorrar incluso desde el primer sueldo, pues cuanto antes comiences a planificar tu jubilación, menor será el esfuerzo.

Ahora bien, ¿Qué ocurre con las personas, mayores de 65 años (y con una vivienda en propiedad), que consideran que no podrán vivir con su pensión una vez llegado el momento? Para estos casos, las entidades han creado una nueva forma de financiación: las hipotecas inversas, muy conocidas, pero que merecen ser analizadas en profundidad antes de su contratación. Por ello, a continuación, vamos a explicarte en profundidad todo lo que necesitas saber sobre las hipotecas inversas.

1.      ¿Qué son las hipotecas inversas?

Si accedes a la GUÍA DE ACCESO A LA HIPOTECA INVERSA preparada por el Banco de España encontrarás una definición de esta, sus características, objetivos, y otros muchos datos que, eso sí, resumiremos en este post, empezando por su definición:

Las hipotecas inversas son un préstamo o crédito garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (aunque puede también recaer sobre otras viviendas), y que se concede de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de 65 años.

En otras palabras, si necesitas dinero y tienes más de 65 y años y una vivienda, esta alternativa ha sido pensada para ti. Y, como acabamos de señalar, existen dos alternativas dentro de las hipotecas inversas:

  • Una vez valorada tu vivienda, cobrar toda la cantidad en un mismo pago.
  • O hacerlo a través de cobros mensuales, como si se tratase de un extra de tu pensión.

Todo dependerá de las necesidades personales y económicas de cada persona, o de si el solicitante considera tiene la capacidad de gestionar correctamente un único pago.

Eso sí, independientemente de la alternativa que mejor se adapte a cada persona, podrá seguir disfrutando de su vivienda mientras vivas. Y, en el momento en el que el solicitante fallezca, serán los herederos quienes tengan que tomar alguna de las decisiones que veremos más adelante.

En definitiva, el objetivo de la hipoteca inversa es disponer de más dinero para vivir, disfrutando de la vivienda al mismo tiempo.

2.      Funcionamiento de las hipotecas inversas

Las hipotecas inversas no son precisamente una de las alternativas que más se anuncian, a diferencia de otras más conocidas como los microcréditos o los préstamos personales. Por ello, muchas personas que podrían estar interesados en este producto financiero ni siquiera lo conocen.

De ahí la importancia de que leas detenidamente todo este artículo, valorando todas sus ventajas, desventajas, o funcionamiento, que te explicamos a continuación (a través de un ejemplo práctico):

Supongamos que Juan acaba de jubilarse. Tiene 65 años y, aunque lleva toda una vida trabajando, su pensión no le da para vivir como le gustaría. En otras palabras, Juan necesita un dinero extra mensual, y empieza a valorar diferentes opciones.

Como tiene una propiedad, acude al banco, donde le ofrecen acceder a una hipoteca inversa, y le ofrecen estas dos alternativas:

  • Recibir un pago por el valor de su vivienda.
  • Recibir pagos mensuales, que variarán dependiendo del valor de la vivienda, la edad de Juan y las condiciones que negocie.

Aceptada una de estas alternativas, y negociadas las condiciones, Juan consigue su objetivo: un dinero extra. Ahora bien, ¿Qué ocurre con los herederos de Juan?

¿Qué ocurre con los herederos?

Una de las preocupaciones principales de quienes acceden a este tipo de financiación (continuemos con el ejemplo anterior) es lo que ocurrirá con sus herederos. ¿Qué ocurrirá con la casa una vez fallezca Juan? ¿Podrán sus hijos acceder a la vivienda?

Una vez fallezca Juan, las alternativas de sus herederos serán las siguientes:

  • Rechazar la herencia: en este caso, el banco ejecuta la garantía hipotecaria y se queda con la propiedad.
  • Aceptar la herencia y quedarse con la vivienda: y para hacerlo, deberán pagar la deuda contraída por Juan.
  • Aceptar la herencia, pero vender la vivienda: para ello, deben pagar la deuda al banco en primera instancia. Es decir, devolver al banco las cuotas mensuales o pago único realizados a Juan (junto con los costes e intereses).
  • Los herederos aceptan la herencia, piden una nueva hipoteca, y continúan disfrutando de la vivienda.

Como puedes comprobar, los herederos tendrán la posibilidad de seguir mintiendo la propiedad, aunque se encontrarán en una situación similar a la de heredar una propiedad con cargas hipotecarias.

3.      ¿Cómo acceder a una hipoteca inversa?

Como ocurre con cualquier producto financiero, es necesario cumplir con una serie de requisitos antes de acceder a este. En el caso de las hipotecas inversas, están destinadas a los mayores de 65 años, o quienes se encuentran en una situación de dependencia severa o gran dependencia.

Ahora bien, cada entidad presenta sus propias condiciones, por lo que se pueden encontrar ofertas de entidades cuyas hipotecas inversas se dirijan a personas mayores de 70 años, por ejemplo.

Por otro lado, y como es lógico, el solicitante deberá contar con una vivienda en propiedad, y preferiblemente libre de cargas. En este sentido, es importante la cancelación de la hipoteca anterior.

¿Qué ocurre si no he terminado de pagar la hipoteca de mi vivienda? ¿Puedo acceder a una hipoteca inversa?

En este caso también puedes acceder a una hipoteca inversa, pero el préstamo de la hipoteca se ampliaría para hacerle frente. Por poner un ejemplo, si a Juan le faltan por pagar 10.000€ de su hipoteca, estos se sumarán al préstamo de la hipoteca inversa.

Para terminar, señalamos que los bancos serán más favorables a conceder una hipoteca inversa cuanto mayor sea el valor de la propiedad. Aunque esto no es un requisito para acceder a este tipo de financiación, sí influye en la facilidad que tendrá un solicitante de conseguirlo.

4.      ¿Qué renta puedo obtener con una hipoteca inversa?

Todo dependerá de la propiedad que ligues a la hipoteca inversa. Como hemos señalado, las entidades son más favorables a conceder este tipo de financiación cuando el valor de las propiedades es más elevado. Sin embargo, lo mismo ocurre con la cuantía que podrás obtener.

En otras palabras, cuanto mayor sea el valor de tu propiedad, más dinero podrás percibir. Por otro lado, también influye la forma en la que decides obtener el dinero (recordamos que puedes obtener un pago único o pagos mensuales, trimestrales o semestrales). Y, por último, influye la edad del solicitante.

¿Cómo influye la edad del solicitante en la renta de las hipotecas inversas?

Piensa que, si contratas la hipoteca inversa con 75 años, podrás cobrar más dinero cada mes que si lo hicieses a los 65 años, ya que existe una diferencia de 10 años en las rentas a cobrar sobre el valor de la propiedad.

¿Se deja de recibir dinero en algún momento?

Dentro de los préstamos hipotecarios, existen varias modalidades. La primera (y más sencilla) es la entrega de un préstamo por el valor de la propiedad. De forma que, dejarás de recibir dinero una vez se pague el correspondiente al valor de la vivienda. Por poner un ejemplo, si tu vivienda vale 200.000€, recibirás mensualmente un pago hasta alcanzar esa cifra.

Sin embargo, también recibir un pago único por el valor de tu vivienda. Es decir, adelantar todo el dinero en lugar de abonarlo mensualmente.

La última alternativa es la contratación de un seguro de rentas vitalicias diferido, que consiste en lo siguiente: si el solicitante sobrevive la edad calculada para la operación (lo que supondría que se terminase el dinero de la hipoteca), este seguiría percibiendo una renta mensual. Ahora bien, esta alternativa es mucho más cara.

5.      ¿Tengo que pagar impuestos por una hipoteca inversa?

Cuando una persona recibe dinero a consecuencia de las hipotecas inversas, recibe una ventaja fiscal: las cantidades no están sujetas a tributar en el IRPF. El motivo es que son disposiciones de un crédito, en lugar de rentas a efectos de hacer la declaración del IRPF.

Si accedes a una hipoteca inversa, no tienes que pagar impuestos por el dinero recibido. Salvo que recibas el dinero del seguro de rentas.

Por otro lado, sí tiene que pagar impuestos un solicitante cuando se agota el dinero de la vivienda (porque la persona supera la esperanza de vida prevista por la entidad), y se establece en el contrato de la hipoteca inversa que, tras la muerte de este, se activa un seguro de rentas vitalicias diferidas. En este caso, el solicitante deberá pagar un 1,44% del dinero que reciba (también cuenta con ventajas fiscales en este caso).

6.      Devolución del dinero de la hipoteca inversa

Una de las ventajas de las hipotecas inversas es que el solicitante no tiene que devolver ninguna cantidad de dinero. Si lo piensas, el solicitante está “vendiendo su vivienda por adelantado”, por lo que, como es lógico, es quien tiene que recibir el dinero, no pagarlo.

Lo que sí puede ocurrir es, que sean los herederos quienes terminen pagando, si tras fallecer el solicitante deciden adquirir la vivienda. Aunque como hemos señalado antes, existen varias alternativas.

7.      Cancelación de la hipoteca inversa

También es posible cancelar la hipoteca inversa, y hacerlo en cualquier momento que el solicitante considere oportuno. De hecho, la mayoría de entidades no cobran comisiones hipotecarias adicionales cuando se decide cancelar la hipoteca inversa por adelantado.

Eso sí, cada entidad es un mundo, por lo que conviene leer detenidamente el contrato y preguntar.

Y, en caso de cancelar la hipoteca, el proceso consistirá en devolver al banco todo el dinero que te haya prestado, más los gastos de constitución de la hipoteca y los intereses acordados.

8.      ¿Cambia el titular de la vivienda al acceder a la hipoteca inversa?

Esta es otra de las cuestiones que más preocupa. Sin embargo, la titularidad de la propiedad hipotecada seguirá siendo de la persona que haya firmado el préstamo. Es decir, no cambiará.

Y precisamente por ello, podrás alquilar tu vivienda si así lo consideras, e incluso venderla. En este último caso, eso sí, se deberá cancelar en primera instancia la hipoteca inversa firmada con el banco.

9.      Gastos asociados a la hipoteca inversa

Salvo que el solicitante acceda a una hipoteca inversa incluyendo su vivienda habitual (siendo esta la alternativa más habitual), se deberá hacer frente al AJD (Actos Jurídicos Documentados).

El AJD, conocido como “impuesto de las hipotecas”, es un impuesto sobre la escritura notarial que debe abonarse cada vez que se firma una hipoteca. Este impuesto varía de unas comunidades autónomas a otras.

Por otro lado, al acceder a una hipoteca inversa se deben pagar los gastos de notaría y registro, así como los asociados a la apertura y constitución de la hipoteca inversa, que no deja de ser un préstamo. Ahora bien, lo habitual es que el banco adelante todos estos gastos a cuenta del préstamo.

Además, el solicitante debe afrontar los costes de tasación de su propiedad, que de media puede incluso superar los 400€ (y eso siendo optimistas):

Y, por último, debemos añadir los intereses que el solicitante debe pagar al banco, y que variarán entre unas ofertas y otras.

¿Cuánto cobran los bancos por las hipotecas inversas?

Como siempre señalamos, todo dependerá de la entidad a la que te dirijas. Ahora bien, partiendo de esa base, señalamos que los intereses suelen encontrarse ente el 5,30% y el 7%. En otras palabras, de cada 100.000€ del valor de una vivienda, entre 5.300€ y 7.000€.

Y, en caso de cancelar la hipoteca, el banco calculará el dinero entregado a la persona, y le sumará los gastos iniciales y los intereses generados. De forma que se deberá devolver toda esa cantidad para la cancelación.

10. Ventajas de la hipoteca inversa

La principal ventaja de los préstamos con garantía hipotecaria es que ayuda a muchas personas a vivir de una mejor forma sin tener que renunciar a su vivienda, vendiéndola o alquilándola. O bien, poder cubrir los gastos mínimos en caso de no poder hacerlo con el de la pensión pública.

11. Desventajas de la hipoteca inversa

Posiblemente sean mayor los riesgos de acceder a este tipo de financiación que sus ventajas. Y el primero de estos riesgos o desventajas es la contratación del seguro de rentas vitalicias derivadas, que, en caso de pagarse de una, supone que suba (y mucho) el coste final de la hipoteca derivada.

Además, la renta a cobrar no se actualiza, de forma que el capital irá perdiendo valor según pase el tiempo a consecuencia de la inflación.

Otra desventaja, resultante de la anterior es que podría incluso suceder que la cantidad recibida terminase siendo inferior al valor de la vivienda.

Y, por último, acceder a una hipoteca inversa supone “perjudicar” a los herederos, lo que también puede suponer que finalmente no se termine accediendo a estas.

12. Conclusión: ¿es una buena idea acceder a una hipoteca inversa?

Como siempre señalamos, es imposible afirmar que una alternativa es adecuada para todas o ninguna persona. En otras palabras, para conocer si es una buena idea acceder a una hipoteca inversa, primero deberás valorar tu situación personal y financiera.

Sin embargo, partiendo de esa base, destacamos que las hipotecas inversas sí pueden ser una buena alternativa para quienes no puedan o quieran seguir trabajando a partir de una determinada edad. Ahora bien, valóralo muy detenidamente y hazlo teniendo en cuenta tanto las ventajas como las desventajas.

Y, si tienes alguna otra duda o apartado en el que quisieras profundizar, recomendamos que lo hagas visitando la GUÍA DE ACCESO A LA HIPOTECA INVERSA, ya que este es el documento oficial elaborado por el Banco de España. Además, encontrarás mucha más información relevante en nuestro blog.

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